Tính đến cuối năm 2025, thị trường bất động sản Síp cho thấy một bức tranh tăng trưởng bền bỉ nhưng không đồng đều, phản ánh rõ tác động của chu kỳ bất động sản rộng hơn. Theo Báo cáo Phân tích Thị trường của Danos and Associates, phân khúc nhà ở và văn phòng tiếp tục đóng vai trò trụ cột, trong khi bất động sản bán lẻ bước vào giai đoạn sàng lọc và tái cấu trúc sâu sắc.
Báo cáo đánh giá rằng Síp đã khép lại năm 2024 với nền tảng đặc biệt vững chắc, sau một trong những giai đoạn tăng trưởng mạnh nhất trong hơn mười năm, tạo tiền đề cho đà ổn định kéo dài sang năm 2025.
Giá căn hộ và giá thuê duy trì xu hướng đi lên
Trong những tháng đầu năm 2024, giá căn hộ tại Síp đã tăng khoảng 6% so với cùng kỳ năm trước, trong khi giá thuê tăng tới 9,3%, tiếp nối xu hướng tăng liên tục ghi nhận suốt năm 2023. Đến cuối năm 2025, mặt bằng giá mới này đã được thị trường hấp thụ, trở thành chuẩn tham chiếu tại hầu hết các khu vực.
Giá nhà ở ghi nhận mức tăng tại tất cả các quận, với biên độ hàng năm dao động từ 2,6% tại Paphos đến 10,9% tại Famagusta. Diễn biến này cho thấy áp lực cầu không mang tính ngắn hạn, mà phản ánh sự thiếu hụt nguồn cung kéo dài trong nhiều năm.
Cầu ngoại và động lực nhân khẩu học định hình thị trường
Sức bền của phân khúc nhà ở gắn liền với các yếu tố nhân khẩu học và đầu tư xuyên biên giới. Riêng năm 2023, người mua nước ngoài đã thực hiện khoảng 6.900 giao dịch bất động sản, tăng 16% so với năm trước đó, tạo lực đỡ quan trọng cho thị trường trong giai đoạn bất ổn toàn cầu.
Limassol tiếp tục giữ vị thế dẫn đầu về giá trị giao dịch, dù ghi nhận mức điều chỉnh nhẹ, trong khi Larnaca và Paphos nổi lên như những điểm đến thay thế, với mức tăng giá trị giao dịch lần lượt đạt 22% và 4%, góp phần cân bằng lại phân bổ dòng vốn trên toàn đảo.
Xây dựng tăng tốc nhưng chịu áp lực chi phí
Ở phía cung, hoạt động phát triển dự án trong năm 2024 duy trì nhịp tích cực và ảnh hưởng kéo dài sang năm 2025. Số giấy phép xây dựng cấp trong bốn tháng đầu năm 2024 tăng 8,3% so với cùng kỳ, tổng diện tích được phê duyệt tăng 15,7%, giá trị giấy phép tăng gần 9%, trong khi số đơn vị nhà ở theo kế hoạch tăng hơn 24%.
Tuy nhiên, Danos nhấn mạnh rằng chi phí xây dựng leo thang, các yêu cầu về tính bền vững ngày càng khắt khe và chi phí vốn cao hơn đã bắt đầu định hình lại quy mô, thiết kế cũng như tiến độ triển khai của các dự án mới, xu hướng này tiếp tục rõ nét hơn trong suốt năm 2025.
Văn phòng trở thành phân khúc thương mại hiệu quả nhất
Trong bức tranh bất động sản thương mại, văn phòng nổi lên là phân khúc hoạt động hiệu quả nhất trong giai đoạn 2024–2025. Nhu cầu thuê đạt mức cao nhất trong vòng 5 năm, được thúc đẩy bởi đầu tư nước ngoài và sự mở rộng của các tập đoàn quốc tế đặt trụ sở tại Síp.
Văn phòng hạng A tiếp tục khan hiếm, đẩy giá thuê tăng mạnh tại các đô thị lớn. Tại Limassol, giá thuê đã tăng lên mức 25–50 euro/m² trong quý I/2024 và duy trì mặt bằng cao này đến cuối năm 2025. Larnaca ghi nhận mức tăng nhanh nhất, trong khi Nicosia và Paphos duy trì đà tăng ổn định.
Ngược lại, giá bán văn phòng ít biến động, củng cố xu hướng đầu tư dựa trên dòng tiền cho thuê thay vì kỳ vọng tăng giá vốn ngắn hạn.
Bán lẻ giảm tốc, hành vi tiêu dùng thay đổi rõ rệt
Phân khúc bán lẻ cho thấy sự phân hóa rõ ràng hơn. Tăng trưởng doanh số bán lẻ chậm lại từ giữa năm 2024, với mức tăng chỉ 2,6% trong tháng 5/2024 – thấp nhất kể từ cuối năm 2022. Sự suy yếu tập trung ở các mặt hàng không thiết yếu, trong khi nhóm thực phẩm, đồ uống và thuốc lá vẫn duy trì sức mua, phản ánh xu hướng ưu tiên chi tiêu thiết yếu trong bối cảnh chi phí sinh hoạt gia tăng.
Trung tâm thương mại giữ ưu thế trước bán lẻ mặt phố
Những thay đổi trong hành vi tiêu dùng được phản ánh trực tiếp lên thị trường bất động sản bán lẻ. Các trung tâm thương mại tiếp tục vượt trội so với cửa hàng mặt phố cả về nhu cầu lẫn hiệu quả khai thác. Giá thuê mặt bằng cao cấp trong trung tâm mua sắm đã tăng lên khoảng 70 euro/m²/tháng, so với mức khoảng 45 euro trước đại dịch, và duy trì ổn định đến cuối năm 2025.
Ngược lại, bán lẻ tầng trệt chịu áp lực lớn hơn từ chi phí vận hành và sự cạnh tranh trực tiếp. Limassol vẫn là thị trường đắt đỏ nhất, trong khi Nicosia giữ mức giá phải chăng hơn. Larnaca hưởng lợi từ du lịch và khu ven biển, còn Paphos và Famagusta duy trì trạng thái ổn định do quy mô thị trường hạn chế.
Nguồn cung mới và bài toán cạnh tranh
Báo cáo cũng lưu ý kế hoạch phát triển hai trung tâm thương mại lớn tại phía đông Limassol, mỗi dự án có tổng vốn đầu tư vượt 120 triệu euro. Dù có thể giảm áp lực cho các trung tâm hiện hữu, Danos cảnh báo nguy cơ cạnh tranh nội bộ gia tăng, trong khi lợi ích lan tỏa đến bán lẻ mặt phố có thể vẫn hạn chế.
Nền tảng vĩ mô củng cố triển vọng dài hạn
Đến cuối năm 2025, bối cảnh kinh tế vĩ mô của Síp vẫn được đánh giá tích cực. GDP dự kiến tăng gần 3%, tỷ lệ thất nghiệp duy trì quanh mức 6%, ngân sách nhà nước tiếp tục thặng dư. Logistics được xem là lĩnh vực có tiềm năng dài hạn nhờ vị trí chiến lược của đảo quốc, trong khi rủi ro hệ thống ngân hàng vẫn được kiểm soát, tạo nền tảng ổn định cho nhu cầu bất động sản trong trung và dài hạn.