Cho thuê Bất động sản tại Síp: đứng tên cá nhân hay lập công ty? Bảng tính thuế 2026

Căn hộ 300.000 EUR trong hồ sơ PR của anh chị không cần bỏ trống — chương trình FastTrack cho phép cho thuê tạo dòng tiền. Câu hỏi kế tiếp mà hầu hết nhà đầu tư đặt ra: “Nên để cá nhân đứng ra cho thuê, hay lập công ty Síp cho chuyên nghiệp?” Nhiều nơi tư vấn lập công ty vì… họ bán dịch vụ lập công ty. Trí Tín trả lời bằng bảng tính — với thuế suất mới nhất sau cải cách 2026.

Tin vui trước tiên: 2026 vừa xóa một tầng thuế cho chủ nhà

Trước 2026, tiền cho thuê của cư dân thuế Síp (domiciled) chịu hai tầng: thuế TNCN theo bậc VÀ Phí Quốc phòng SDC 3% trên 75% doanh thu thuê. Từ 01/01/2026, SDC trên tiền thuê được bãi bỏ hoàn toàn — cho cả cá nhân lẫn công ty. Tiền thuê giờ chỉ còn nằm trong hệ thuế thu nhập thông thường, cộng đóng góp y tế GESY 2,65%. Bài SDC hiện có của Trí Tín đã được cập nhật chi tiết thay đổi này.

Kịch bản cá nhân: căn hộ PR cho thuê 1.000 EUR/tháng

Giả định phổ biến nhất của khách Trí Tín: căn hộ 300.000 EUR cho thuê dài hạn 12.000 EUR/năm, chủ nhà là cá nhân, không có thu nhập nào khác tại Síp:

Khoản mục	Số tiền
Doanh thu cho thuê cả năm	12.000 EUR
Trừ: khấu trừ chuẩn 20% cho BĐS cho thuê (không cần hóa đơn)	(2.400 EUR)
Thu nhập chịu thuế TNCN	9.600 EUR
Thuế TNCN (dưới ngưỡng miễn 22.000 EUR từ 2026)	0 EUR
SDC trên tiền thuê (đã bãi bỏ từ 2026)	0 EUR
Đóng góp y tế GESY 2,65% trên doanh thu thuê	~318 EUR
TỔNG NGHĨA VỤ TẠI SÍP — tương đương ~2,65% doanh thu	~318 EUR

Đúng vậy: với quy mô một căn cho thuê, gánh nặng thuế thực tế tại Síp gần như bằng không. Kể cả khi anh chị có ba căn cho thuê tổng 40.000 EUR/năm: thu nhập chịu thuế 32.000 EUR → TNCN khoảng 2.000 EUR + GESY ~1.060 EUR ≈ 3.060 EUR, tức ~7,6% doanh thu — vẫn rất nhẹ so với chuẩn châu Âu.

Kịch bản công ty: cùng căn hộ đó, thêm những gì?

Khoản mục	Số tiền
Doanh thu cho thuê cả năm	12.000 EUR
Trừ: chi phí kế toán, kiểm toán, thư ký công ty, phí thường niên (tối thiểu thực tế)	(~2.000–3.000 EUR)
Thuế TNDN 15% trên lợi nhuận (~9.500 EUR)	~1.425 EUR
Rút cổ tức: SDC 0% (cổ đông Non-Dom) hoặc 5% (domiciled) + GESY 2,65%	~250–700 EUR
TỔNG CHI PHÍ THUẾ + VẬN HÀNH — tương đương 30–40% doanh thu	~3.700–5.100 EUR

Với một-hai căn cho thuê, công ty thua rõ ràng: chi phí vận hành cố định “ăn” hết lợi ích. Chưa kể mua BĐS qua công ty còn chạm quy định đầu tư ra nước ngoài của Việt Nam và ảnh hưởng cấu trúc hồ sơ PR.

Vậy khi nào công ty ĐÁNG cân nhắc? Ba tình huống thật

• Danh mục lớn và tái đầu tư liên tục: từ 2026, quy tắc cổ tức ngầm định (DDD) bị bãi bỏ — công ty giữ 100% lợi nhuận tái đầu tư mà không phát sinh thuế cổ tức. Ai xây danh mục nhiều BĐS, dòng tiền lớn, mục tiêu lăn vốn — cấu trúc công ty bắt đầu có lý.
• BĐS thương mại nhiều người thuê: hợp đồng, VAT, trách nhiệm pháp lý phức tạp — pháp nhân tách bạch rủi ro khỏi tài sản cá nhân.
• Kế hoạch chuyển giao đặc biệt: chuyển cổ phần công ty đôi khi linh hoạt hơn chuyển BĐS trực tiếp — nhưng nhớ quy định CGT mới: bán cổ phần công ty có từ 20% giá trị từ BĐS Síp vẫn chịu CGT.

Hai lưu ý vận hành cho chủ nhà từ Việt Nam

• Cho thuê ngắn hạn (Airbnb): cần đăng ký theo quy định lưu trú tự phục vụ của Síp, và ở quy mô lớn có thể phát sinh nghĩa vụ VAT — mô hình này nên hỏi kế toán trước khi bắt đầu, đừng làm rồi mới hỏi.
• Khai thuế hằng năm: có thu nhập phát sinh tại Síp là có nghĩa vụ khai (kể cả khi số thuế bằng 0). Dịch vụ quản lý BĐS + kế toán địa phương mà Trí Tín kết nối lo trọn phần này — chủ nhà ở Việt Nam không phải bay sang.