Câu Trí Tín được hỏi nhiều nhất sau mỗi buổi tư vấn là: “Ba trăm nghìn euro đã là trọn gói chưa anh?” Câu trả lời là chưa. Mức €300.000 trong Quy định 6(2) là giá nhà chưa gồm VAT, và VAT ở Síp không phải khoản nhỏ. Bài này đi lần lượt qua từng khoản thuế phí khi mua nhà mới ở Síp, giải thích khi nào anh chị được mức VAT ưu đãi, khi nào không, và vì sao một căn quảng cáo “không VAT” có thể khiến hồ sơ thường trú bị từ chối. Ở giữa bài có công cụ để anh chị tự tính cho căn mình đang xem.
Tóm tắt nhanh các khoản
| Khoản | Mức | Khi nào phải đóng |
|---|---|---|
| VAT | 19%, hoặc 5% nếu đủ điều kiện | Nhà mới mua từ chủ đầu tư |
| Phí trước bạ (transfer fee) | 3% đến 8% theo bậc, hiện được giảm 50% | Chỉ khi căn nhà không chịu VAT |
| Thuế tem (stamp duty) | Đã bãi bỏ từ 01/01/2026 | Không còn áp dụng |
| Phí luật sư | Thường 1% đến 2% giá nhà, hoặc trọn gói | Mọi giao dịch |
| Giấy phép mua bất động sản | Lệ phí hành chính nhỏ | Người mua ngoài EU |
| Thuế nhà đất hằng năm | Đã bãi bỏ từ 2017 | Không còn áp dụng |
1. VAT: khoản lớn nhất và dễ hiểu lầm nhất
Mọi căn nhà mới mua lần đầu từ chủ đầu tư đều chịu VAT. Mức tiêu chuẩn là 19% trên giá bán. Luật Síp có một mức ưu đãi 5% dành cho người mua nhà để ở, nhưng mức này đi kèm khá nhiều điều kiện, và từ năm 2023 đã bị thu hẹp đáng kể.
Điều kiện để được VAT ưu đãi
- Căn nhà là nơi ở chính và thường xuyên của anh chị trong ít nhất 10 năm, không cho thuê và không dùng vào mục đích khác.
- Mức ưu đãi chỉ áp dụng cho 130 m² đầu tiên và tối đa €350.000 giá trị. Phần diện tích hoặc giá trị vượt ngưỡng chịu 19%.
- Nếu tổng diện tích vượt 190 m² hoặc tổng giá bán vượt €475.000, toàn bộ căn nhà chịu 19%, kể cả khi diện tích nhỏ.
- Mỗi cá nhân hoặc cặp vợ chồng chỉ được hưởng ưu đãi cho một căn trong 10 năm.
- Phải nộp đơn xin áp dụng mức ưu đãi lên Cục Thuế Síp qua cổng điện tử Tax For All. Luật sư của anh chị sẽ làm bước này.
Diện tích ở đây là diện tích xây dựng ghi trên giấy phép quy hoạch, không phải diện tích đất. Chủ đầu tư luôn có con số này, anh chị chỉ cần hỏi.
Ba ví dụ để dễ hình dung
Giả sử gia đình anh chị mua để ở làm nhà chính:
- Căn hộ 95 m², giá €320.000. Nằm trọn trong ngưỡng ưu đãi, VAT khoảng €16.000, tổng phải trả €336.000.
- Nhà phố 150 m², giá €420.000. Chỉ được ưu đãi một phần: phần vượt ngưỡng diện tích và giá trị chịu mức tiêu chuẩn. VAT khoảng €30.800, tương đương 7,3% giá nhà.
- Villa 220 m², giá €600.000. Vượt cả trần diện tích lẫn trần giá, nên dù ở chính vẫn chịu 19% toàn bộ: VAT khoảng €114.000.
Khách định cư theo diện 6(2) có được VAT ưu đãi không?
Được, nếu gia đình thật sự dùng căn đó làm nơi ở chính tại Síp. Thẻ thường trú theo Quy định 6(2) không bắt buộc anh chị phải sống ở Síp, và phần lớn khách Việt Nam giữ thẻ như một phương án dự phòng trong những năm đầu. Nếu căn nhà chủ yếu để trống, hoặc anh chị dự định cho thuê, thì không đủ điều kiện và phải chịu 19%.
Đây là điểm Trí Tín luôn nói thẳng với khách: Cục Thuế Síp kiểm tra thực tế khá chặt, nhất là nhà ở vùng ven biển. Ai đã hưởng ưu đãi mà sau đó cho thuê, bỏ trống hay bán sớm sẽ phải hoàn lại phần chênh lệch 14%, cộng thêm rủi ro bị phạt. Vì vậy, nếu chưa chắc gia đình sẽ chuyển sang ở, anh chị nên tính ngân sách theo mức 19%. Với một căn đúng €300.000, tổng số tiền khi đó là €357.000.
Tự tính cho căn anh chị đang xem
Nhập diện tích xây dựng và giá bán chưa VAT, công cụ dưới đây tính theo quy tắc hiện hành, cập nhật lần gần nhất ngày 23/10/2026.
Công cụ ước tính
Mua nhà ở Síp phải đóng VAT bao nhiêu?
Trả lời hai câu hỏi, nhập diện tích và giá bán. Công cụ tính theo Luật VAT 95(I)/2000, sửa đổi bởi N.42(I)/2023 và bản sửa đổi áp dụng từ 01/09/2026. Cập nhật 23/10/2026.
Hỏi chủ đầu tư căn này đã từng cho ở hoặc cho thuê chưa, và bao lâu.
Mức 5% chỉ dành cho nhà ở chính. Cục Thuế Síp có kiểm tra thực tế.
Là diện tích ghi trên giấy phép quy hoạch (buildable area), chủ đầu tư cung cấp. Không phải diện tích đất.
Giá ghi trên hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, trước thuế.
Nhập diện tích và giá bán, kết quả hiện ngay tại đây.
Điều kiện để được áp dụng VAT 5%
- Nhà mới mua lần đầu từ chủ đầu tư (hoặc tự xây). Căn đã có người ở dưới 18 tháng vẫn được xem là nhà mới và chịu VAT; căn đã có người ở từ 18 tháng trở lên thì không chịu VAT, thay vào đó chịu phí trước bạ.
- Dùng làm nơi ở chính và thường xuyên của người mua trong ít nhất 10 năm; không cho thuê, không dùng cho mục đích khác.
- 5% chỉ áp dụng cho 130 m² đầu tiên và tối đa €350.000 giá trị. Phần diện tích hoặc giá trị vượt ngưỡng này chịu 19%.
- Nếu tổng diện tích trên 190 m² hoặc tổng giá bán trên €475.000 thì toàn bộ căn nhà chịu 19%, kể cả khi diện tích nhỏ.
- Mỗi cá nhân hoặc cặp vợ chồng chỉ được hưởng cho một căn trong 10 năm.
- Phải nộp đơn xin áp dụng 5% lên Cục Thuế Síp qua cổng Tax For All. Luật sư của anh chị thực hiện bước này.
- Nếu đã hưởng 5% mà sau đó dùng nhà sai mục đích (cho thuê, bỏ trống, bán sớm), phải hoàn lại phần chênh lệch 14%. Cục Thuế Síp kiểm tra thường xuyên, nhất là nhà ven biển.
- Người khuyết tật được áp dụng 5% tới 190 m² (vẫn giữ trần giá trị).
- Luật cũ (5% cho 200 m², không giới hạn giá) chỉ còn áp dụng cho dự án có giấy phép quy hoạch nộp trước 31/10/2023 và đơn xin 5% đã nộp trước ngày 15/06/2026. Khách mua từ sau mốc này áp dụng quy tắc như công cụ tính ở trên.
- Cục Di trú Síp chỉ chấp nhận nhà mới mua từ chủ đầu tư. Nhà đã qua sử dụng (second-hand) không được dùng cho hồ sơ PR.
- Căn đã có người ở từ 18 tháng trở lên tuy được miễn VAT nhưng bị Cục Di trú từ chối. Vì vậy, khi thấy một căn quảng cáo "No VAT" hay "VAT exempt", anh chị cần hỏi lại trước khi đặt cọc.
- Căn đã có người ở dưới 18 tháng vẫn được tính là nhà mới: chịu VAT và được Cục Di trú chấp nhận.
Đây là ước tính để anh chị hình dung chi phí, không phải tư vấn thuế. Số VAT cuối cùng do Cục Thuế Síp quyết định sau khi xét đơn. Trí Tín Cyprus không phải cơ quan thuế và không thay thế luật sư của anh chị tại Síp.
Nguồn: công cụ tính VAT chính thức của Cục Thuế Síp (gov.cy) · Luật VAT 95(I)/2000, sửa đổi bởi N.42(I)/2023 và bản sửa đổi áp dụng từ 01/09/2026 · ý kiến của hãng luật đối tác tại Síp về nhà đã qua sử dụng trong hồ sơ PR.
2. Nhà đã qua sử dụng và mốc 18 tháng
Từ ngày 01/09/2026, luật VAT của Síp được sửa đổi để làm rõ thế nào là “nhà mới”. Theo quy định này, căn nhà đã có người ở dưới 18 tháng trước khi bán vẫn được xem là nhà mới và chịu VAT. Căn đã có người ở từ 18 tháng trở lên thì được xem là nhà đã qua sử dụng: không chịu VAT, thay vào đó chịu phí trước bạ.
Nghe qua thì miễn VAT là lợi, nhưng với khách định cư thì ngược lại. Cục Di trú Síp chỉ chấp nhận nhà mới cho hồ sơ thường trú theo Quy định 6(2). Một căn đã qua sử dụng, dù mua từ chính chủ đầu tư, sẽ không được dùng để xin thẻ.
Trên thị trường, đôi khi anh chị sẽ thấy những căn được quảng cáo “No VAT” hoặc “VAT exempt” với giá rất hấp dẫn. Thường đó là căn mẫu, căn chủ đầu tư từng cho khách ở hoặc cho thuê nhiều năm. Trước khi đặt cọc, anh chị nên đề nghị chủ đầu tư xác nhận bằng văn bản căn đó đã từng có người ở chưa và trong bao lâu, rồi gửi cho luật sư kiểm tra.
3. Phí trước bạ: chỉ áp dụng khi không có VAT
Phí trước bạ (transfer fee) được nộp tại Sở Địa chính khi sang tên. Biểu phí tính theo bậc: 3% cho phần giá đến €85.000, 5% cho phần từ €85.000 đến €170.000, và 8% cho phần trên €170.000. Hiện nay mức này được giảm 50%. Nếu hai vợ chồng cùng đứng tên, giá trị được chia đôi để tính nên phí thấp hơn.
Điều quan trọng: căn đã chịu VAT thì thông thường không phải nộp phí trước bạ. Vì khách định cư bắt buộc mua nhà mới có VAT, khoản này gần như không liên quan đến hồ sơ 6(2). Anh chị chỉ gặp nó khi mua thêm một căn đã qua sử dụng để ở hoặc đầu tư riêng.
4. Thuế tem đã được bãi bỏ
Trước năm 2026, hợp đồng mua bán phải nộp thuế tem (stamp duty) từ 0,15% đến 0,2% giá trị, tối đa €20.000. Từ ngày 01/01/2026, Síp đã bãi bỏ khoản này. Nhiều bài viết tiếng Việt cũ vẫn còn liệt kê thuế tem, nên anh chị đừng ngạc nhiên nếu thấy thông tin khác nhau.
5. Phí luật sư và các thủ tục hành chính
Anh chị nên có một luật sư độc lập tại Síp, đại diện cho mình chứ không phải cho chủ đầu tư. Luật sư sẽ kiểm tra pháp lý dự án, soạn và rà soát hợp đồng, nộp hợp đồng tại Sở Địa chính để bảo vệ quyền mua của anh chị, xin VAT ưu đãi nếu đủ điều kiện, và nộp hồ sơ thường trú. Phí thường từ 1% đến 2% giá nhà, hoặc một mức trọn gói tuỳ phạm vi công việc.
Người mua ngoài Liên minh châu Âu cần thêm giấy phép mua bất động sản của Hội đồng Bộ trưởng Síp. Lệ phí cho giấy phép này nhỏ, và luật sư sẽ lo thủ tục. Ngoài ra còn một khoản lệ phí nhỏ khi nộp hợp đồng mua bán tại Sở Địa chính.
6. Sau khi nhận nhà
Síp đã bãi bỏ thuế nhà đất hằng năm từ năm 2017. Sau khi nhận nhà, anh chị chủ yếu trả phí dịch vụ của địa phương (thu gom rác, chiếu sáng công cộng) ở mức thấp, và phí quản lý chung nếu dự án có hồ bơi, cảnh quan hay bảo vệ. Phí quản lý khác nhau theo từng dự án, anh chị nên hỏi chủ đầu tư con số cụ thể ngay khi chọn căn.
Vài câu hỏi thường gặp
Mức €300.000 để xin thẻ đã gồm VAT chưa?
Chưa. Quy định 6(2) yêu cầu giá mua tối thiểu €300.000 chưa gồm VAT. VAT là khoản anh chị trả thêm bên trên.
Mua nhà cũ có dùng để xin thẻ thường trú được không?
Không. Cục Di trú Síp chỉ chấp nhận nhà mới mua từ chủ đầu tư. Căn đã có người ở từ 18 tháng trở lên bị xem là nhà đã qua sử dụng.
Tôi chưa chắc sẽ sang Síp ở, có nên xin VAT ưu đãi không?
Chỉ nên xin khi gia đình thật sự dùng căn đó làm nhà chính. Nếu chưa chắc, an toàn hơn là tính ngân sách theo mức 19%, để không phải hoàn lại tiền sau này.
Lời kết
Với Trí Tín, một kế hoạch định cư rõ ràng bắt đầu từ một bảng chi phí đầy đủ, trước khi anh chị lên máy bay đi khảo sát chứ không phải sau khi đã đặt cọc. Nếu anh chị đang cân nhắc một căn cụ thể, hãy gửi cho Trí Tín diện tích và giá, chúng tôi sẽ cùng anh chị tính đủ các khoản và xem căn đó có phù hợp với hồ sơ 6(2) hay không.
Hotline: 090.161.9119 hoặc 0789.91.9898.
Bài viết mang tính thông tin, không phải tư vấn thuế hay pháp lý. Số thuế cuối cùng do Cục Thuế Síp xác định; anh chị nên xác nhận với luật sư của mình trước khi ký hợp đồng. Quy tắc tính cập nhật ngày 23/10/2026.
Tuyên bố miễn trách nhiệm pháp lý (Disclaimer)
Nội dung trong báo cáo/bài viết này chỉ nhằm mục đích chia sẻ quan điểm và thông tin học thuật về kinh tế vĩ mô, thị trường tài chính, bất động sản, xu hướng ngành và các thông tin khác tại Cyprus và một số quốc gia khác trên thế giới. Mọi dữ liệu và đánh giá được tổng hợp từ các nguồn công khai, có chọn lọc, và được trình bày nhằm cung cấp góc nhìn nghiên cứu cho cộng đồng đầu tư.
Bài viết không cấu thành lời khuyên đầu tư, tư vấn tài chính cá nhân hay lời mời chào mua/bán bất kỳ tài sản nào. Mọi phân tích, đánh giá định giá hoặc nhận định xu hướng đều mang tính chủ quan của nhóm biên tập, không mang tính cam kết hiệu quả đầu tư.
Mỗi cá nhân nên tự thực hiện đánh giá rủi ro, mục tiêu đầu tư, thời gian nắm giữ và điều kiện cá nhân trước khi đưa ra bất kỳ quyết định tài chính nào. Việc sử dụng thông tin trong tài liệu này là hoàn toàn theo quyết định và rủi ro của người đọc.
Chúng tôi và tác giả miễn trừ mọi trách nhiệm với bất kỳ tổn thất hoặc hệ quả nào phát sinh từ việc sử dụng các thông tin này trong thực tế.
